榕房物[2008]301号

福州市房地产管理局关于印发

《福州市物业管理区域划分暂行办法》的通知

各区房管局、各县（市）建设局、各建设单位、各物业服务企业、各业主委员会：

为了进一步加强我市物业管理区域划分的管理，维护物业管理活动的正常秩序，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》等法律、法规的规定，我局制定了《福州市物业管理区域划分暂行办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我局物业管理处联系。

    附：福州市物业管理区域划分暂行办法。

福州市房地产管理局

                               二○○八年六月三日

  福州市物业管理区域划分暂行办法

第一条  为了进一步加强我市物业管理区域划分的管理，维护物业管理活动的正常秩序，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内的物业管理区域划分及其监督管理，适用本办法。

第三条  福州市房地产管理局负责本市物业管理区域划分的监督管理工作。

县（市、区）房地产行政主管部门负责辖区内物业管理区域的划分。

街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应当配合县（市、区）房地产行政主管部门在本辖区内进行的物业管理区域划分。

第四条  本办法所称物业管理区域，是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业服务企业或者其它管理人实施统一管理的区域。

第五条　物业管理区域的划分应当以经批准的建设项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定，并应遵循共用设施设备资源共享、便于实施统一管理，有利于社区建设和改善城市居民生活工作环境的原则。

第六条  新建建设项目，包括分期建设或者有两个以上建设单位共同开发建设的项目，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该建设项目内已自然形成多个相对独立、封闭区域的，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为不同的物业管理区域。

第七条  建设单位在办理房屋销售手续前，应当持经规划行政主管部门审查批准的建设项目规划设计方案，向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的要求，并提交以下材料：

（一）物业管理区域划分申请表（附件1）；

（二）土地使用批文或使用证明；

（三）用地规划红线图；

（四）建设工程规划总平面图；

（五）其他所需材料。

第八条  县（市、区）房地产行政主管部门对于提交材料齐全的，应当予以受理，并按照本办法第五条、第六条的规定进行划分。

第九条  县（市、区）房地产行政主管部门划分物业管理区域后，应当向建设单位出具物业管理区域划分意见书（附件2）。

    第十条  建设单位应当将物业管理区域划分意见书的内容包含在房屋买卖合同中，并在房屋销售现场进行公示。

第十一条  建设项目在竣工验收合格之前，经规划行政主管部门批准调整原有规划设计方案后，原物业管理区域划分不符合本办法第五条、第六条规定的，应当重新划分物业管理区域。建设单位应当持原物业管理区域划分意见书、调整物业管理区域的书面理由以及调整后的规划设计方案等相关材料，向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门提出重新划分物业管理区域的要求。县（市、区）房地产行政主管部门应当按照本办法第五条、第六条的规定进行重新划分，并出具物业管理区域划分意见书。

第十二条  本办法施行前尚未划分物业管理区域，但已按相关规定设立业主大会的，其所在物业管理区域原则上维持不变。

经业主大会决定需要调整物业管理区域的，由相关业主委员会持业主大会决定的书面证明材料，向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门提出调整物业管理区域的要求。县（市、区）房地产行政主管部门应当会同物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府），按照本办法第五条、第六条的规定，结合当地社区居民委员会的布局划分物业管理区域。

业主大会决定前款事项的，应当经该区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十三条  本办法施行前尚未划分物业管理区域且未设立业主大会的，建设单位应当在设立业主大会前向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的要求，并提交本办法第七条所列材料。县（市、区）房地产行政主管部门应当按照本办法第五条、第六条的规定进行划分，并出具物业管理区域划分意见书。但对已经自然形成且无争议的区域，由物业所在地的社区居民委员会向县（市、区）房地产行政主管部门书面提议后，经县（市、区）房地产行政主管部门确认无异议的，不再重新划分物业管理区域。

第十四条  对零散建设的未实施物业管理的区域可由物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门在街道办事处（乡镇人民政府）的配合下，根据需要与合理原则划分物业管理区域，逐步实行规范的物业管理。零散建设的未实施物业管理的区域划分应综合考虑以下因素：

　　（一）处于同一街区的或位置靠近的物业可以划入同一个物业管理区域；

（二）基础设施、公共配套设施相关的物业可以划入同一个物业管理区域；

（三）宜于统一整治封闭成一个区域的物业可以划入同一个物业管理区域；

（四）根据城市详细规划确定整合为一个居住区或组团的可划入一个物业管理区域；

（五）物业管理区域的划分范围，应考虑与社区居民委员会的设立范围一致；

（六）一个物业管理区域的建筑面积一般不少于3万平方米为宜；

（七）其他应考虑的因素。

第十五条  县（市、区）房地产行政主管部门应当建立包括物业管理区域划分申请资料在内的物业管理区域档案，并将物业管理区域划分意见书抄报福州市房地产管理局，同时抄送物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。

第十六条  本办法自颁布之日起施行。

附件：1、福州市物业管理区域划分申请表

    　2、物业管理区域划分意见书

附件1：

福州市物业管理区域划分申请表

物业管理区域名称：                       

具体地址：                             

申 请 人：                            （签章）

申请日期：                             

填表须知

一、  申请人须按表内所列栏目如实填写。

二、  本表请用黑色或蓝色墨水填写，字迹要清晰、工整。

三、  本表内的数字、时间、电话号码一律用阿拉伯数字填写。

附件2：

福州市     　 区（县、市）

  　   　　　 物业管理区域划分意见书

                        （申请人）：

按照《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》、《福州市物业管理区域划分暂行办法》等法规、规范性文件的规定，根据你们提交的物业管理区域划分申请材料，现将位于    　　　　　　    区（县、市）

                　　　　　　　　   　　    （具体地址）

                 　（物业管理区域名称）物业管理区域划分如下：

一、四至:

东至：                    

西至：                    

南至：                    

北至：                    

二、基本情况：

占地面积：            平方米，物业类型：         ，总建筑面积：    　   平方米，其中住宅建筑面积  　     平方米，非住宅建筑面积  　 　  平方米，总套数：　　　　套，容积率：        ，绿地率：       ％。

三、物业服务用房：

物业服务用房位于　　　　　　　　　　　　　　　　，建筑面积        　　  平方米。

 福州市       区（县、市）房管（建设）局（盖章）

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